Avez vous pensé au LMP pour défiscaliser ?

(Nouvelle rubrique dans Stockblog : Stockwealth pour gérer de manière optimale votre patrimoine) 

La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine immobilier particulière développée dans un but d’optimisation fiscale.  

La location en meublé consiste à louer à titre habituel, ou non, des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire. 

D’un point de vue fiscal, l’intérêt réside dans l’imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC ce qui permet de bénéficier du régime du micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 71 %.

Ceci est donc intéressant en matière de défiscalisation de revenus. La location meublée peut être professionnelle ou non professionnelle : les implications fiscales sont alors différentes.

Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut opter pour le régime du réel et a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global.

Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan.

D’autre part, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de travaux de rénovation. 

La location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque certaines conditions sont réunies :  

– le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, sauf quand elle s’accompagne de la fourniture de prestations lui conférant une nature commerciale (ex : nettoyage des locaux, lavage du linge, etc.), la location en meublé est une opération civile. C’est pourquoi certains greffes des tribunaux de commerce refusent alors l’inscription au registre. Dans ce cas, l’administration fiscale accepte alors de passer outre cette condition si le loueur justifie du refus opposé par le greffe. 

– le loueur doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, ou retirer de cette activité au moins 50 % de son revenu (le seuil s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus du foyer fiscal). 

De plus, ce type de location est moins contraignant juridiquement que la location classique soumise à une réglementation plus stricte  (loyer, durée du bail, …). 

Le deuxième intérêt fiscal de ce placement est la possibilité d’imputer sur le revenu global le déficit engendré par cet investissement. Attention cependant, la location doit être professionnelle obligatoirement. 

En ce qui concerne la location non professionnelle, le déficit éventuellement engrangée ne pourra pas s’imputer sur le revenu global comme cela peut se faire pour le LMP.

L’intérêt pour un détenteur de stock-option : 

Outre l’aspect constitution de patrimoine faiblement fiscalisé suite aux capitaux perçus lors de la cession de vos titres, l’intérêt peut être également à la source.

En effet, vous avez la possibilité d’opter ou non pour la taxation de votre plus-value d’acquisition en traitement et salaire.

Dans ce cas, vous pouvez alors utiliser la Location Meublée Professionnelle pour éponger vos revenus (en cas de fort déficit) et ainsi réduire voir anéantir complètement l’impact fiscal de la plus-value d’acquisition. Attention, ceci doit être monté avec des professionnelles de l’investissement immobilier sous forme de Meublé. 

Nouveau : nous avons créé une rubrique Stockwealth où vous retrouverez tous les articles concernant la gestion de votre patrimoine en tant que stockholder.

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A bientôt