L’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est un impôt direct payé par les personnes physiques et couples ayant un niveau de patrimoine net taxable dépassant 1,3 Millions d’euros au 1er janvier 2016. L’impôt est progressif par tranche et déclaratif. Le contribuable visé doit lui même estimer la valeur de son patrimoine pour la valeur au 1er janvier de chaque année.
L’assiette de l’impôt recense l’ensemble du patrimoine : biens mobiliers (finance, meubles, voitures…) et biens immobiliers (appartements, maisons, terrains…)
Le démembrement de propriété, une solution pour diminuer l’impôt
Le démembrement de propriété est un procédé patrimonial permettant de dissocier la nue propriété et l’usufruit d’un bien immobilier ou mobilier : deux personnes distinctes détiennent alors chacun un droit de propriété sur le bien.
Alors que le nu propriétaire disposera à la fin du démembrement de la pleine propriété du bien, l’usufruitier aura le droit de percevoir les revenus ou d’habiter le bien immobilier démembré. A la fin du démembrement (exemple 10 ans), les droits de l’usufruitier s’éteindront et l’usufruit rejoindra la nue propriété automatiquement et gratuitement.
Afin de réduire votre imposition ISF, l’acquisition en nue propriété est l’une des solutions à considérer. Effectivement, la loi prévoit que la détention de la seule nue propriété d’un bien ne doit pas être ajouté à l’actif du patrimoine taxable au sens de l’ISF. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF pour la valeur en pleine propriété.
Détenir en nue propriété est un moyen pour optimiser cette fiscalité spécifique.
Deux moyens permettent de bénéficier de cette technique juridique : acquérir directement la nue propriété d’un bien immobilier ou réaliser une donation d’usufruit (à votre enfant ?) avec réserve de nue propriété.
Achat à crédit en nue propriété, passif déductible ?
Depuis 2013, la loi de finance prévoit la non déductibilité des dettes contractées pour l’acquisition d’un bien en nue propriété puisque celui-ci ne rentre pas dans l’actif de cet impôt.
Cette règle est également pour tous les autres actifs ne rentrant pas dans l’actif de l’impôt ISF tel que les biens professionnels (sous conditions), les objets d’art et collection, droit de propriété littéraire, bois et forêts….
